Steuern auf US-Immobilien als ausländischer Eigentümer (ausländischer Käufer von US-Immobilien - Teil 2)
In unseren Artikeln über das Eigentum an Wohnimmobilien in den USA werden im zweiten Teil Steuern und ihre Auswirkungen auf den ausländischen Käufer von US-Immobilien besprochen. Ein paar Formulare und Publikationen, die wir weiter unten behandeln, sind IRS Publication 519, IRS form 1040NR, und IRS form 1042-S.
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Als ausländischer Eigentümer von US-Immobilien gibt es generell zwei Möglichkeiten, wie man auf Mieteinnahmen besteuert wird. Die erste und einfachste ist eine einfache Steuer von 30% auf alle Einkünfte aus Mieten oder anderen damit verbundenen Einkünften. Sie ist zwar ganz einfach zu berechnen, in der Regel ist sie aber nicht gerade ideal für den Eigentümer einer Immobilie. Beispiel: Charles kauft eine Eigentumswohnung für $125.000 und vermietet sie für $1.000 pro Monat. Nach der 30%-Regel müsste Charles $1.000 pro Monat x 12 Monate x 30% = $3.600 pro Jahr Steuern zahlen, unabhängig von den Aufwendungen für die Immobilie (Verwaltung, Wartung, Reparaturen, Zinsaufwendungen, usw.). Diese 30% würden in der Regel vom Immobilienverwalter einbehalten und an die Bundessteuerbehörde der USA (IRS) mit dem Formular 1042-S abgeführt werden. Charles bräuchte keine Steuererklärung abgeben, weil die IRS schon alles gemäß diesem Formular hat.
Bei der zweiten Besteuerungsmethode kann man die Immobilie als „faktisch verbunden“ mit einem Handel oder Geschäft behandeln. Damit ist der Käufer nun in der Lage, Ausgaben für die Immobilie vor der Zahlung einer Steuer auf das übrige Einkommen abzuziehen. Diese Abzüge werden an anderer Stelle auf dieser Webseite behandelt - siehe Schedule E (nur in Englisch), aber als kurze Zusammenfassung geben wir das folgende Beispiel: Linda kauft eine Eigentumswohnung für $125.000 und vermietet sie für $1.000 pro Monat. Ihr Immobilienverwalter berechnet 10% der Miete als Verwaltungsgebühr oder $100 pro Monat. Sie zahlt ebenfalls die örtlichen Grundsteuern von $1.500 pro Jahr. Linda entstandenen $ 500 an Reparaturen für das Jahr und sie zahlte $960 an Abgaben an den Eigentumswohnungsverband. Linda's Einkommen beträgt dann abzüglich der Aufwendungen $7.840 ($12.000 - $1.200 - $1.500 - $500 - $960 = $7.840). Bei 30% beläuft sich die steuerliche Belastung nun auf $2.352 gegenüber $3.600 im ersten Beispiel. Die Steuern werden in diesem Fall mit dem IRS-Formular 1040NR und Schedule E gemeldet.
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Es ist wichtig zu beachten, dass die erwähnten Kosten in beiden Beispielen angefallen sind. Im zweiten Beispiel kann der Käufer sie ganz einfach vor der Zahlung von Steuern abziehen. Im ersten Beispiel kann der Käufer das nicht. Es ist auch sehr wahrscheinlich, dass der Steuersatz im zweiten Beispiel niedriger ist als 30%, was zu einer weiteren Reduzierung der Steuerschuld führt. Im ersten Beispiel ist der Steuersatz auf 30% festgesetzt. Bitte beachten Sie auch, dass es Besteuerungsvereinbarungen gibt, die diese Zahlen verändern können. Für eine Übersicht der internationalen Besteuerungsvereinbarungen siehe IRS Publication 901.
Wenn all das ein wenig kompliziert klingt, sollte man erwähnen, dass man mit der Hilfe eines Wirtschaftsprüfers und/oder durch einen Fachanwalt für Steuerrecht schnell die richtigen Steuerabgaben erarbeiten kann. Das ist nicht so teuer und sind meist „Vorab“-Kosten zum Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie. Die jährlichen Erfordernisse sind nicht kompliziert und lassen sich leicht kostengünstig bewerkstelligen.
Zu guter Letzt ist zu beachten, dass die oben genannten Beispiele vereinfacht sind. Bewusst ausgeklammert sind Begriffe wie Abschreibung, die woanders auf dieser Website besprochen werden. Einzelne Bundesstaaten können ebenfalls ihre eigenen Auflagen haben, die von einander abweichen. Für Informationen über das Kaufverfahren für Immobilien in den USA siehe Teil 1 - Verfahren für den Erwerb von US-Immobilien. Siehe auch Teil 3 dieser Serie - häufige Fragen über ausländisches Eigentum an US-Immobilien.
Irvin Wilson ist ein lizenzierter Immobilienmakler im sonnigen Scottsdale, Arizona, der Heimat von über 125 Kunstgalerien und Künstlerwerkstätten sowie 180.000 m² klimatisiertem Shoppingerlebnis in der Fashion Square Mall. Irvin spezialisiert sich auf Ertrags- und Ferienimmobilien. Sie können ihn per E-Mail über iwilson@realmarketexperts.com erreichen oder telefonisch unter 1-480-850-1504.
Haftungsausschluss - Irvin Wilson ist kein Anwalt oder Wirtschaftsprüfer. Rechtliche und steuerliche Informationen stellen kein keine rechtliche oder buchhalterische Beratung dar.
