Erwerb von US-Immobilien als ausländische Käufer. (Teil 1 - das Kaufverfahren)
Diese Serie von Artikeln behandelt die wesentlichen Themen beim Kauf von Wohnimmobilien in den USA für ausländische Käufer. Einige Aspekte variieren je nach Bundesstaat. Für spezifische Informationen verwendet der Autor den Bundesstaat Arizona. In den meisten anderen Bundesstaaten ist es ganz ähnlich.
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Das Kaufverfahren - In den USA hat jeder Bundesstaat seine eigenen Regeln in Bezug auf den Erwerb von Immobilien, darunter die Art des verwendeten Kaufvertrags, das Verfahren zum Kaufabschluss und sogar die Pflichten und Rechtsansprüche der beteiligten Parteien. Einige Staaten haben ein „Ausfüll“-Verfahren und andere haben ein offeneres Konzept. In Arizona kann ein Immobilienmakler einen Kaufvertrag von Grund auf neu verfassen, obwohl fast alle Immobilientransaktionen eine Reihe von Standardformularen verwenden, die von der Arizona Association of Realtors zusammengestellt werden. Dies wird allgemein als ein MLS-Vertrag mit Zusätzen bezeichnet.
Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung in Arizona arbeitet der Käufer sehr wahrscheinlich mit einem standardisierten Satz von Dokumenten. Bauunternehmer und Bauträger haben im Allgemeinen ihre eigenen Verträge, die in der Regel ausführlicher sind und den Bauunternehmer begünstigen, aber die meisten „normalen“ Verkäufe verwenden eine Auswahl aus den folgenden:
MLS Purchase Agreement - Dieses Formular aus derzeit neun Seiten regelt die Grundlagen über Gebot und Verkauf. Die verschiedenen Absicherungen seitens des Käufers sind hier ebenfalls enthalten. Zum Beispiel gibt es einen automatischen Inspektionszeitraum (in der Regel 10 Tage), in dem der Käufer die Immobilie von einem Gutachter untersuchen lassen kann. Diese Hausinspektoren sind sehr gründlich, prüfen Elektrik, Installation, Dach usw. und erstatten einen Bericht über alle auftretenden Sachverhalte. Wenn Reparaturen notwendig sind, hat der Käufer einige Optionen, darunter das sofortige Zurücktreten vom Vertrag, die Forderung einer Reparatur vor Kaufabschluss und so weiter. Dieser Abschnitt ist sehr wichtig und nimmt fast zwei Seiten ein, ist aber recht überschaubar.
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Andere Themen in diesem Formular sind die Art des Kaufabschlusses, wann und wo der Abschluss stattfinden wird, etwaige Finanzierungsmöglichkeiten, welche Gegenstände mit der Immobilie verkauft werden (Haushaltsgeräte, Beleuchtungskörper usw.) und so weiter.
HOA Condo Addendum - Die Gesetzgebung von Arizona verlangt, dass der Käufer über die Vorschriften und Gebühren einer HOA (Home Owners' Association = Hauseigentümerverband) oder einer Condo Association (= Eigentumswohnungsverband) informiert werden muss. Die Vorschriften unterscheiden sich je nach Größe der Anlage wer diese Informationen zur Verfügung stellt, aber davon unabhängig müssen sie dem Käufer vor Vertragsschluss bereitgestellt werden.
AS IS Addendum - Dieser Zusatz ist heute zunehmend üblich und hat in erster Linie mit in Bankbesitz stehenden Immobilien und/oder „Leerverkäufen“ zu tun. Ein AS IS Addendum zeigt im Grunde dem potenziellen Käufer an, dass der Verkäufer keine Reparaturen vornehmen wird. Es sei darauf hingewiesen, dass dies NICHT den Käuferschutz eines Inspektionszeitraums von 10 Tagen wie oben erwähnt aufhebt. Häufig wird eine Bank angeben, dass sie noch nie in der Immobilie war, die Immobilie noch nie gesehen hat, und daher ihren tatsächlichen Zustand nicht kennt. Man ist auch nicht in der Lage, ohne weiteres Reparaturen vornehmen zu können, weil man wahrscheinlich viele Meilen von der Immobilie entfernt ist (in der Regel in einem anderen Bundesstaat). Der Käufer hat nach wie vor das Recht, die Immoblilie zu untersuchen und bei Bedarf vom Vertrag zurücktreten oder eine Anpassung des Kaufpreises je nach den erforderlich Reparaturen verlangen.
SPDS and BINSR - Im Zusammenhang mit dem oben Genannten stehen die SPDS. Aufgrund dieses Seller's Property Disclosure Statement (Offenlegungsverpflichtung des Verkäufers) muss der Verkäufer alle bekannten Mängel an der Immobilie offenbaren. Auch hier kann man einräumen, dass bei in Bankbesitz stehenden Immobilien die Bank keine Möglichkeit der Kenntnis von Mängeln hat. Im Allgemeinen sieht man bei diesen Immobilien oft den Zusatz „kein SPDS“. Aus diesem Grund ist es ratsam, dass jeder Käufer eine professionelle Begutachtung vornehmen lässt. Der Preis liegt bei etwa $350 und lohnt sich auf jeden Fall. Die BINSR (wie „Binser“ ausgesprochen) ist die tatsächliche Inspektionsdokumentation. Es steht für Buyer Inspection Notice and Seller Response (Inspektionsanzeige des Käufers und Reaktion des Verkäufers).
Short Sale Addendum - Dieses Dokument ist ebenfalls im heutigen Umfeld üblich. Ein „Leerverkauf“ bedeutet, dass eine Immobilie für weniger als die bestehende/n Hypothek/en auf der Immobilie verkauft wird und die Bank wird um Erlaubnis gebeten, dass die Hypothek/en für den geschuldeten Betrag oder für weniger getilgt wird/werden. Wenn ein Haus als Leerverkauf verkauft wird, muss der Verkäufer das Angebot an den/die Hypothekengeber weiterleiten und auf deren Genehmigung (oder Ablehnung) vor Verkaufsabschluss warten. Das Short Sale Addendum legt ganz einfach dar, dass der Verkauf von einer Genehmigung abhängt.
Oben aufgeführt sind die üblichen Unterlagen für den Kauf von Immobilien in Arizona. Verkaufsabschlüsse werden von einer lizenzierten Treuhandgesellschaft abgewickelt, deren Aufgabe es ist, sicherzustellen, dass alle Dokumente in Ordnung sind, und die den Verkauf protokollieren lässt. Vorausgesetzt, dass alles sehr sorgfältig abgewickelt wird, ist es im Allgemeinen ein sehr gut organisiertes Verfahren. Wenn man die Angelegenheit verkürzen möchte oder einzelne Schritte nicht rechtzeitig fertig werden, kann es zu Problemen kommen. Für ausländische Käufer gibt es weitere Überlegungen, die von einem Anwalt oder Wirtschaftsprüfer behandelt werden sollten. Wir werden dies in den nächsten Abschnitten dieser Serie behandeln.
Irvin Wilson ist ein lizenzierter Immobilienmakler im sonnigen Scottsdale, Arizona, der Heimat des PGA Golf Turniers mit den größten Besucherzahlen weltweit - The FBR Phoenix Open - - die im Jahr 2008 samstags einen Besucherrekord von mehr als 170.000 Zuschauern an einem Tag verzeichnete (über 538.000 für das gesamte Turnier). Irvin spezialisiert sich auf Ertrags- und Ferienimmobilien. Sie können ihn per E-Mail über iwilson@realmarketexperts.com erreichen oder telefonisch unter 1-480-850-1504.
Haftungsausschluss - Irvin Wilson ist kein Anwalt oder Wirtschaftsprüfer. Rechtliche und steuerliche Informationen stellen kein keine rechtliche oder buchhalterische Beratung dar.
