外国买家购买美国房产。(第一章 – 购买程序)
本系列文章涵盖的基本上都是有关外国买家购买美国住宅的主题。美国各州在有些方面会有所不同。作者以亚利桑那(Arizona)州为例介绍了某些州的一些具体情况。其它大部分州的情况都是非常类似的。
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购买程序 - 在美国，各州都有一套关于购买房地产的规章制度，包括对要使用的购买合同、过户(完成购买交易)的方式、甚至是对各方涉及到的税费和所有权都有相关的规定。有些州的程序是类似于“填空式”的，而另外有些州的程序则更加自由灵活。在亚利桑那州，只要房产经纪人愿意，甚至可以自己起草购买合同，尽管基本上所有的住宅交易使用的都是亚利桑那房地产商协会（Arizona Association of Realtors）整理的一套规范化表格。一般称之为MLS（Multiple Listing System，房地产多重上市服务系统）合同及其附件。
亚利桑那州购买公寓或房屋时，购买者一般都会用标准化的文件。建筑商和开发商一般都有他们自己的合同，这类合同一般都更加冗长并且更偏向于建筑商的利益，但在大多数“常规”交易中都会使用下列文件：
MLS 购买协议 - 这份文件目前的版本共为9页，列出了报价和出售的基本情况。对买方的各项保护也会在其中列出。例如，有一个规定的检查期（一般为10天），在检查期内，买方可以请专业验房师验房。验房师会仔细检查所有电气、管路、屋顶等情况，并会将发现的任何问题都汇报给买方。如果需要维修，那么买方有完全取消合同、要求在过户前完成相应的维修工作等权利。对这部分内容的规定非常重要，占据了将近2页的版面，但文字表述都很简单直白。
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这份文件的其它内容还包括过户方式、在何时、何地过户、资金筹措情况以及随房产所附带的个人物品（电器、电灯器具等）等。
HOA公寓附件 - 根据亚利桑那州的法律规定，与房产有关的任何公寓业主协会（HOA，Home Owners' Association）或公寓协会的规定和费用都应告知房产买方。对于不同大小的房产以及由谁来告知这些信息的规定有所不同，但是无论如何必须在过户前告知买方。
按现状出售附件 - 如今这个附件越来越常用，主要是在购买银行拥有的房产和/或亏损出售的房产时使用。按现状出售附件主要就是告诉潜在买方，卖方不会对房产进行维修。要注意的是这并不会取消以上述及的10天检查期的买方保护。一般来说，银行都会申明，他们从没有去过该房产、从没有看过该房产，因此他们并不清楚该房产的真实状况。同时他们也不便于进行维修，因为他们一般都离该房产非常遥远（一般都在另外一个州）。买方仍然有权检查该房产，并可以放弃购买该房产或基于实际所需要进行的维修情况要求调整价格。
SPDS 与 BINSR - 与上述相关的是SPDS (即Seller's Property Disclosure Statement，意为卖方房产披露声明；一般读为单词"spuds"的读音)。卖方房产披露声明旨在要求卖方披露该房产所有已知的问题。同样地，对于银行拥有的房产，对此的争议就是银行无法获知关于该房产的任何问题。所以在此类房产出售信息中，一般都会看到“无SPDS”的字样。基于这个原因，为谨慎起见，买方都应对房产进行专业检查。验房费大约为$350 左右，这个花费还是非常值得的。BINSR (即Buyer Inspection Notice and Seller Response，意为买方验房通知与卖方回复；读音类似于 "binzer"的读音) 就是实际的检查文件。
亏损出售附件Short Sale Addendum - 在当今环境下，这个文件也很常用。“亏损出售”的意思是将房产以低于目前贷款的价格出售，还需征得银行同意以少于应还贷款的金额来偿还银行贷款。如果要进行“亏损出售”，卖方必须将报价提交给贷方并在过户前等待贷方的批准（或不批准）。亏损出售附件中规定亏损出售必须要获得贷方的准许。
以上是在亚利桑那州购买房产时常用的一些文件。过户都是在专业的过户公司那里进行，过户公司的主要工作就是确保所有文件都已就绪，并在县里登记该笔交易。如果前期准备工作做得好，一般来说这个过程会很顺利。就怕前期走了捷径或有些手续没有按时办完而导致后期程序中出现让人头疼的问题。对于国外买家来说，还有一些问题需要律师或CPA来处理。我们将会在本系列文章的 后续章节 中专门对此进行阐述。
Irvin Wilson是 亚利桑那州斯科特斯德(Sottsdale) 的一名注册房地产经纪人，斯科特斯德全年阳光普照，曾举办过世界上观众人数最多的PGA高尔夫巡回赛，即 FBR凤凰城公开赛 (Phoenix Open) – 2008年周六比赛中以单日超过17万观众的人数创下记录，整个巡回赛的观众人数超过53.8万。Irvin专业从事于收益性房产与度假型房产。他的电子邮件地址为 iwilson@realmarketexperts.com ，电话号码为1-480-850-1504。
免责声明 -- Irvin Wilson不是律师也不是 CPA。文中关于法律和税收的信息不是法律或会计建议。
