Eigentum von Ausländern an US-Immobilien - häufige Fragen.
Welche Art von Rechtsform benötige ich für den Erwerb von Immobilien in den USA? Die gängigste Struktur ist eine LLC (Limited Liability Company). Es gibt keine Beschränkungen für eine ausländische Beteiligung an einer LLC und die Steuern „laufen durch“ zu den Eigentümern, und deshalb gibt es keine Doppelbesteuerung wie bei einer „C“ Corporation. Eine LLC schützt den Eigentümer vor Haftung und bietet einfach eine gute Möglichkeit zum Erwerb von Immobilien. Die Kosten variieren je nach Bundesstaat, in Arizona zahlt man aber eine Einmalgebühr von rund $125 zuzüglich der Kosten für einen Anwalt oder CPA (Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater mit Zusatzausbildung in Unternehmensrechnung) zur Bildung einer LLC. Die Gesamtkosten belaufen sich auf etwa $300 bis $400. Es gibt keine jährlichen Gebühren in Arizona. Manche Staaten erheben jährliche Abgaben (und zwar Kalifornien) und das kann teuer werden, aber wie gesagt, viele tun dies nicht - darunter auch Arizona.
Printer-Friendly
Wie hoch sind die Verwaltungskosten? Die Verwaltung Ihrer Immobilie durch ein professionelles Management-Unternehmen sind Ihre vorrangigen Ausgaben. Die Kosten hierfür variieren erheblich, je nachdem welche Art von Immobilie Sie haben. Wenn die Immobilie auf Jahresbasis vermietet ist, müssen Sie mit Kosten zwischen 8% und 12% des Mietpreises rechnen. Dafür findet das Management-Unternehmen Mieter für Sie, führt eine Bonitätsprüfung durch und zieht die monatliche Miete ein. Wenn Sie die Immobilie allerdings als möblierte Ferienwohnung kurzfristig, vielleicht wöchentlich, vermieten, dann müssen Sie damit rechnen, dass die Verwaltungsgebühren für die Vermietung sich bis auf 40% oder mehr erhöhen. Der Grund dafür ist, dass wöchentliche Vermietungen eher ein effektives Geschäft als ein passives Investment ist. Die Immobilie bedarf ständiger Vermarktung, Organisation der Haushaltsführung, Empfangen der Kurzzeitmieter, Abholen und Verteilen der Schlüssel, Inspektionen und so weiter. Beachten Sie auch, dass die steuerlichen Aspekte für kurzfristige Vermietungen gegenüber längerfristigen unterschiedlich sind (auf nationaler Ebene).
Muss ich persönlich in den USA sein, um den Kauf unter Dach und Fach zu bringen (abzuschließen)? Es kommt sehr häufig vor, Immobilien in den USA „von weit weg“ zu kaufen und zu verkaufen. Mitarbeiter von Treuhandfirmen (zur Definition der Treuhandfirma siehe unten), Closing Attorneys (Rechtsanwälte) und andere mit dem Erwerb Vertraute bezeichnen diese Transaktionen als „Mail-aways“. Das bedeutet, dass Dokumente mit FedEx, UPS, DHL, Post, Fax, usw. hin- und her geschickt werden. Dies ist durchaus üblich.
Was ist eine Treuhandfirma? Eine Treuhandfirma ist eine neutrale dritte Partei, die den Kaufabschluss einer Immobilie abwickelt. Sie befolgt „Treuhandvorschriften“, um alles in einer Transaktion abzurechnen, so dass die Gelder nicht an den Verkäufer gezahlt werden oder das Eigentum an einer Immobilie nicht dem Käufer übertragen wird, bis alle Schritte abgeschlossen sind. Nicht alle US-Staaten verwenden Treuhandfirmen. Manche benutzen Immobilienanwälte. Arizona wickelt die meisten Immobilientransaktionen üblicherweise mit lizenzierten Treuhandfirmen ab.
Other Articles
Was decken die Gebühren einer Condo Association normalerweise ab? Das ist je nach Immobilie unterschiedlich. Erwähnenswert ist die Unterscheidung zwischen einem „original“ Gebäudekomplex mit Eigentumswohnungen und einer „Umwandlung“. Wenn die Apartments in einem Komplex in Privateigentum umgewandelt werden, spricht man von einer „Condo Conversion“, einer Umwandlung in Eigentumswohnungen. Die Nebenkosten (Strom, Wasser, Kanalisation, usw.) können ursprünglich gemeinsam unter den verschiedenen Wohneinheiten abgerechnet werden. Für den Bauträger, der den Gebäudekomplex umwandelt, ist es oft schwierig und teuer diese Kosten pro Einheit zu trennen. Aus diesem Grund können die Abgaben für eine Eigentumswohnung aus einem oder mehreren dieser Posten bestehen. Ein Komplex, der ursprünglich ausschließlich mit Eigentumswohnungen errichtet wird, kann diese Posten eher „pro Einheit“ abrechnen. Wenn das der Fall ist, ist der einzelne Besitzer für diese Posten verantwortlich. Unabhängig von der Art der Wohnung werden im Allgemeinen Positionen wie Immobilienwartung, genereller Versicherungsschutz, Wartung und Reparatur der Außenstruktur, Wartung des Daches, usw. als Teil der monatlich oder vierteljährlich anfallenden Gebühren für die Eigentumswohnung erfasst. Eine Zusatzversicherung ist aus diesem Grund sehr günstig (weil sie meistens in den Wohnungsabgaben enthalten ist). Gebühren und Umfang variieren allerdings stark. Daher immer schauen.
Wie steht es mit Visa (E-2, EB-5, L-1)? Für einen Aufenthalt von weniger als 90 Tagen ist ein Visum nicht erforderlich für die 35 Länder, die am Programm für visumfreies Reisen (Visa-Waiver-Program) teilnehmen (siehe travel.state.gov). Für andere Länder sind die üblichen Visa-Typen B-1 (Geschäftlich) und B-2 (Tourismus). Für Investoren in den USA stehen noch andere Visatypen zur Verfügung, die falls gewünscht eine Art von Einwandererstatus verleihen können. Diese variieren und Einzelheiten können hier nicht behandelt werden, allerdings kann ein auf Einwanderungsrecht spezialisierter Anwalt weitere Auskünfte erteilen.
Möchten Sie nach Phoenix/Scottsdale fliegen? Derzeit gibt es Direktflüge von London mit British Airways und es wird bald einen direkten Flug von Tokio geben. Von den meisten größeren Städten in der Welt ist der Flughafen von Phoenix, Sky Harbor (PHX), mit einem Zwischenstop unter anderem über Atlanta (ATL), Los Angeles (LAX), San Francisco (SFO), New York (JFK) oder Houston (HOU) zu erreichen. Phoenix/Scottsdale ist ein einstündiger Flug von Los Angeles (LAX). Sky Harbor ist ein großer Flughafen mit drei Terminals und bedient 39.000.000 Passagiere jährlich. Damit steht er an 9. Stelle in den USA und an 17. weltweit.
Irvin Wilson ist ein lizenzierter Immobilienmakler im sonnigen Scottsdale, Arizona, der Heimat des PGA Golf Turniers mit den größten Besucherzahlen weltweit - The FBR Phoenix Open - die im Jahr 2008 samstags einen Besucherrekord von mehr als 170.000 Zuschauern an einem Tag verzeichnete (über 538.000 für das gesamte Turnier). Irvin spezialisiert sich auf Ertrags- und Ferienimmobilien. Sie können ihn per E-Mail über iwilson@realmarketexperts.com erreichen oder telefonisch unter 1-480-850-1504.
Haftungsausschluss - Irvin Wilson ist kein Anwalt oder Wirtschaftsprüfer. Rechtliche und steuerliche Informationen stellen kein keine rechtliche oder buchhalterische Beratung dar.
