美国房产由外国买家所有 – 常见问题。
在美国购买房产，我需要具备哪种类型的实体身份？ 最常用的莫过于是LLC（有限责任公司）的实体身份。对于LLC的外国所有权并没有任何限制，而且税费“直接”由所有者缴纳，而不是象C类型的股份公司那样会有双重征税的问题。LLC为所有者提供有限责任保护，总体来说是购买房产的一种很好的方式。各州的花费都不同，在亚利桑那(Arizona)州，一次性收费大约为125美元，另外还有律师或CPA的初始建制费。费用总额约为300－400美元。在亚利桑那州没有每年的年费。有些州（即加利福尼亚州）每年都会收费，这样会导致费用过高，但还是有一些州不收年费，这些州就包括亚利桑那州。
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管理费是指什么？ 委托专业管理公司管理您的房产将是您的主要花费之一。管理费的差别非常大，具体取决于您出租房产的类型。如果房产按年出租，那么管理费预计为租金的8%－12%。管理公司会帮您找到租户、对租户的信用进行筛选并收取每月的租金。如果您选择将房产短期度假出租，例如按周出租，那么出租管理费率会上升至40%或以上。原因是按周出租更像是一项主动的业务而不是被动的投资。需要有人持续推广该房产、安排打扫房屋、与短期租户会面、收取并分发钥匙、检查房屋等。同时还要注意短期出租的税率和长期出租的税率不一样（在全国来说）。
我必须要到美国才能完成过户(购买交易)吗？ 在美国“远程”购买并出售房产是很常见的。您会听到过户公司的人员（过户公司的定义见下）、过户律师以及其它业内人士将这些交易称为“邮寄交易”。意思是相关文件都可以通过FedEx、UPS、DHL、信件、传真等方式进行传送。这种传送方式非常普遍。
过户公司是做什么的？ 过户公司是一个中立的第三方，处理房产出售的过户事宜。过户公司依据“过户手续合约”运作，确保在所有步骤都完成后才将钱付给卖方，产权转给买方。在美国，并不是所有的州都使用过户公司。有些州使用房产过户律师。在亚利桑那州，大多数住宅交易中都使用注册过户公司。
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公寓相关收费一般都包括哪些项目？ 不同的房产，收费项目会有所不同。需要注意的一个区别是“原样”公寓与“改造”公寓是不同的。如果将某个公寓大楼的产权按单元数分割，每个单元的所有者就是该单元的产权人，那么这就叫做“改造公寓”。这样的话，由于公用事业（电、水、污水等）收费原来可能都是只针对所有单元一起统一收取的，改造后会有所不同。但开发商要分割整个大楼，并将这些公用事业收费按照每个单元分割开来也会比较困难而且花费高。基于这个原因，公寓收费可能就会包括这些收费项目中的某一项或多项。最开始就建造为单元公寓的公寓大楼就很有可能已经按照单元设立了“分户”计费表。如果这样，那么单元公寓所有者就应该各自承担这些费用。无论何种类型的公寓，一般来说，象房产维护、综合保险、外部结构维护与维修、屋顶维护等费用都包含在公寓月度或季度费用中。由于这个原因，额外的保险费会非常低（因为大部分都已经包括在公寓应付费用中了）。但是费用和保险范围也会有很大的不同。需要经常进行核查。
签证类型(E-2, EB-5, L-1)包括哪些？ 对于加入了免签证计划的国家(详见 travel.state.gov)，少于90天的访问不需要办理签证。对于其它国家，常规的签证类型是B-1 (商务) 和B-2 (旅游)。对于到美国的投资者，还有其它类型的签证可选，但是如果需要会涉及到移民身份的问题。这些情况具体各异，在这里不便详述，可以咨询移民律师。
乘飞机到凤凰城（Phoenix）/斯科特斯德（Scottsdale）附近？ 目前 British Airways 有从伦敦到这里的直航线路，不久还会有从东京到这里的直航线路。对于世界上的大多数城市来说，可以在亚特兰大（Atlanta，ATL)机场、洛杉矶（Los Angeles，LAX)机场、旧金山（San Francisco，SFO)机场、纽约（New York，JFK)机场或休斯顿（Houston，HOU)机场经停一次转机到达凤凰城的Sky Harbor 机场。从洛杉矶(LAX)机场到凤凰城/斯科特斯德只需一个小时的飞行就可以到达。 Sky Harbor 是一个拥有3个航站楼、每年旅客量达3900万人次的大型机场，也是美国第9大、世界第17大最繁忙的机场。
Irvin Wilson是亚利桑那州斯科特斯德(Scottsdale)的一名注册房地产经纪人，斯科特斯德全年阳光普照，曾举办过世界上观众人数最多的PGA高尔夫巡回赛，即 FBR凤凰城公开赛 (Phoenix Open) – 2008年周六比赛中以单日超过17万观众的人数创下记录，整个巡回赛的观众人数超过53.8万。Irvin专业从事于收益性房产与度假型房产。他的电子邮件地址为 iwilson@realmarketexperts.com ，电话号码为1-480-850-1504。
免责声明 -- Irvin Wilson不是律师也不是 CPA。文中关于法律和税收的信息不是法律或会计建议。
